不動産の競売についてご説明致します。
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| ■不動産の競売とは？ |
| 債務の支払ができなくなった人などの不動産を売却し、その代金を支払いにあてるための手続きです。地方裁判所で取り扱っています。 |
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| ○競売のメリット |
●市場価格よりも割安で購入できます。
公告に出ている最低売却価格で購入できるわけではありませんが、入札者はこの価格をもとに入札金額を考えますので、安く購入できる可能性が高いです。また、一般の不動産購入に必要な司法書士や不動産業者の手数料は必要ありません。
このように競売不動産物件は価格面で大変魅力的ですが、落札できるかどうかは入札価格の設定にかかってきます。競売を専門に扱っている不動産業者など豊富な経験は重要な参考意見となりますので、ぜひ当社をご利用下さい。
●公平・簡単な手続きで購入できます。
競売物件は、入札方式で最高価格を付けた人が落札できるので、物件を入札できる機会は入札者全員に公平・平等に与えられています。競売でマイホームを購入したいと考えている人も入札に参加でき、手続きも思っているより簡単です。
しかし、物件に関する情報収集など、一般の方はやや不利な部分があります。裁判所では物件明細書・現状調査報告書・評価書（3点セット）や登記簿謄本などが閲覧できますが執行官が調査できる範囲は限られていますので、すべての事実関係が明らかにされているわけではありません。現状調査報告書の記載事項は参考資料として考えた方がいいでしょう。また、公告から入札まであまり時間がなく、情報収集するにも個人では限界があります。
こうしたことから競売物件の取り扱いは弁護士や競売専門業者などの専門家に相談する方が安心といえます。
当社はお客様が入札希望される物件について、詳細に調査した物件情報や、入札から引渡しまで一貫したサポートを提供いたしております。 |
| ×競売のデメリット |
●物件について説明してくれる人がいない
通常の不動産取引と違い、仲介業者がいないため説明を受けたり質問したりできません。そのため、現状調査報告書などに記載されていたことと、実際の状況が違う場合がよくありますが、落札後に判明しても落札の取り消しはできません。自分自身で裁判所や現地に出向いて十分調査する必要があります。
●建物の内部を実際に見ることができない
競売による売却手続きがとられている段階では、占有者がいる場合が多いです。中に入って内装や管理状態を確認するのは困難と考えたほうがいいでしょう。しかし、建物の外観や周辺環境を見に行ったり、近所の方々に話を聞くなどして、ある程度の情報収集は可能です。
●入札時、残代金支払時に現金が必要
保証金や残代金の支払は一括で納付しなければなりません。銀行ローンも利用できるようになりましたが、金融機関が誰にでもローンを組んでくれるとは限りません。資金の準備ができず残代金を支払えない場合は、保証金は没収されます。資金面での準備をしっかりしておくことが必要です。 |
| ■手続きの流れ |
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●競売物件は裁判所・市町村役場の掲示板・新聞などに掲載される。
●入札は、執行官室で用紙を受け取り、必要事項を記入。その後保証金を納付して期間内に入札書を提出。
※登記は入札者による手続き不要。
※引渡命令申立てとは、競売物件に住む人が、権利が無いのに立ち退かない場合、引渡命令の制度を利用できる。 |
| ■不動産競売の用語 |
●三点セット
裁判所で入手できる「現状調査報告書」「評価書」「物件明細書」の3種類の資料。競売物件の状況、権利関係の詳細を把握するためには欠かせない。
執行官や不動産鑑定士が作成するが、競売経験者の多くは、100％信頼してはいけないと言う。
「現状調査報告書」には所在地・間取のほか現在の占有関係の状況が記載されている。入札時期よりかなり前に作られた場合もあり、実際に現地に行って見たら全く違っていたということも少なくない。自分の目で物件を確かめることが鉄則。
●特別売却
入札期間中に応札が一件もない売れ残り物件は、先着順で希望者が購入できる制度。この物件は裁判所が決めた最低売却価格で買うことができる。通常、開札日の翌日から1〜2ヶ月間受け付けている。業者が採算に合わなくて見送った物件の中にも、マイホーム用として格安なものもあるという。
●短期賃貸権
建物では期間3年以内の賃貸権のことを指し、競売不動産を買ったあとでも、この権利を正当に持った占有者に対しては引渡し命令が出ない。このため、資料に「短期賃借権あり」と記載された物件は注意が必要。また、「占有屋」の高等手段として、善意の第三者を装った詐欺的な賃貸借も「その詐欺性の立証は困難」と言われている。
●引渡命令
もとの占有者が不動産を引渡さないとき、買受人の申立てにより執行裁判所が発する簡易の引渡し手続きで、代金納付の日から6ヶ月以内に限り申立てできる。書面審理が原則で債務者が占有している場合以外は書面による審尋がある。しかも競売記録によるので、長くても1〜2週間と早い。相手方は1週間以内に高裁へ抗告する場合もあり、その場合3ヶ月程度かかる。
確定すれば強制執行により排除することができる。その場合、占有者を外へ退去させ動産を運び出し、鍵を取り替えたうえ引渡す。第三者がもとの所有者に対し何らかの権限を持っているときは、この権限が買受人に対抗できない場合でも本訴でやるしかない。 |
| ■競売の問題点 |
●短期間の売却
資料閲覧開始後2週間後には入札をします。その期間内に自分に合った物件を探さなければなりません。1回に数多くの物件があります。それらすべてを閲覧・検討するのは大変困難です。裁判所は平日しか開いていないからです。その上、裁判所の資料の内容は大変理解しにくい表現が使われています。
●物件は現状渡し
購入者は自ら占有者を排除しなければなりません。裁判所は占有者に対し引渡命令を出すだけです。引渡命令は購入者の申し出がある場合だけで、大変な作業になります。中には買受人から立退き料をもらうことを仕事にしている「占有屋」といった人たちが占拠している場合もありますし、将来建て替えができないような物件もあります。 |
| ■安く安全に購入するために |
当社は多数の競売不動産を購入・販売・引渡ししてきました。最近では一般の人が多数参加されていますが、一般の市場と比べまだ特殊な部分が多く残っています。良い物件を安全に安く購入するためにも、プロのアドバイスをお勧めします。
是非、当社の代行サービスのご利用をお待ちしております。 |
